Was berechnet der Baukreditrechner?
Der Kaufpreis ist nicht der Betrag, der am Ende finanziert werden muss. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, eine mögliche Maklerprovision und weitere einmalige Ausgaben erhöhen die Gesamtkosten. Erst nachdem das verfügbare Eigenkapital abgezogen wurde, steht der rechnerische Darlehensbedarf fest.
Warum Kaufnebenkosten getrennt ausgewiesen werden
Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Bundesland. Der Rechner setzt den ausgewählten Satz auf den eingegebenen Kaufpreis an und rundet den Steuerbetrag entsprechend § 11 GrEStG auf volle Euro nach unten. Sonderfälle bei der Bemessungsgrundlage, Steuerbefreiungen oder separat erworbenes Inventar werden nicht automatisch beurteilt.
Notar- und Grundbuchkosten entstehen nach gesetzlichen Gebührentatbeständen und Geschäftswerten. Eine pauschale Prozentangabe kann daher nur ein Planwert sein. Gleiches gilt für die Maklerprovision: Ob sie anfällt und welchen Anteil die kaufende Partei trägt, hängt vom konkreten Auftrag und Vertrag ab. Beide Werte bleiben deshalb editierbar.
Baukreditrechner und Darlehensrechner lösen unterschiedliche Fragen
Der Baukreditrechner beginnt vor der Finanzierung: Er ermittelt aus dem Immobilienkauf die benötigte Kreditsumme. Der Darlehensrechner startet dagegen mit einer bereits bekannten Darlehenssumme und konzentriert sich auf Rate, Tilgung und Restschuld. Wer den Kreditbedarf schon aus einem Angebot kennt, kann direkt den Darlehensrechner verwenden.
Wie entsteht die monatliche Rate?
Für das Annuitätendarlehen wird die anfängliche Jahresleistung aus Sollzins und anfänglicher Tilgung gebildet. Bezogen auf den Darlehensbedarf und durch zwölf geteilt ergibt sie die monatliche Rate. Während der Sollzinsbindung bleibt diese Modellrate gleich: Der Zinsanteil sinkt mit der Restschuld, der Tilgungsanteil steigt.
Kaufpreis plus alle im Rechner angesetzten einmaligen Nebenkosten.
Der Betrag, der tatsächlich für Kauf und Nebenkosten verfügbar ist.
Gesamtkosten abzüglich des eingesetzten Eigenkapitals.
Welche laufenden Kosten fehlen bewusst?
Die Kreditrate ist nicht die gesamte monatliche Wohnbelastung. Hausgeld, Instandhaltung, Modernisierung, Versicherungen, Grundsteuer, Energie und bei vermieteten Objekten mögliche Leerstände sind nicht Teil der Annuität. Auch Bereitstellungszinsen, Förderdarlehen, Gebühren und ein späterer Anschlusszins werden nicht geschätzt. Ein tragfähiges Budget benötigt dafür einen eigenen Puffer.
Offizielle Grundlagen
Steuersatz, Gebührenrecht und Maklerkosten
Häufig gestellte Fragen
Ist die angezeigte Grunderwerbsteuer verbindlich?
Nein. Der Rechner wendet den hinterlegten Satz des Bundeslandes auf den vollständigen Kaufpreis an. Maßgeblich ist der Steuerbescheid des zuständigen Finanzamts; Befreiungen und eine abweichende Bemessungsgrundlage werden hier nicht geprüft.
Sollte Eigenkapital mindestens die Nebenkosten decken?
Das ist keine gesetzliche Pflicht. Wenn Eigenkapital die Nebenkosten nicht deckt, liegt der Finanzierungsbedarf jedoch über dem reinen Kaufpreis. Banken können eine solche Finanzierung anders bewerten und höhere Zinsen oder zusätzliche Sicherheiten verlangen.
Warum können Notarkosten vom Prozentwert abweichen?
Notar- und Grundbuchgebühren folgen dem GNotKG und hängen von Geschäftswerten und einzelnen Vorgängen ab. Der Prozentwert im Rechner ist nur eine anpassbare Budgetannahme.
Enthält die Rate bereits Hausgeld und Instandhaltung?
Nein. Angezeigt wird ausschließlich die Kreditrate des modellierten Annuitätendarlehens. Laufende Eigentümerkosten müssen separat in das Haushaltsbudget aufgenommen werden.